La bulle immobilière française va-t-elle exploser ?

Le baromètre trimestriel de The Economist, rénové à l’occasion, révèle une fois de plus à quel point les prix de l’immobilier en France sont extrêmement élevés. Tout semble indiquer que nous sommes sur le point de voir éclater une nouvelle bulle immobilière, comme dans les années 1990.

Des prix beaucoup trop élevés

L’opinion de l’hebdomadaire britannique n’est pas à prendre à la légère car il avait largement souligné la surévaluation des marchés étasunien, britannique et irlandais dans les années 2000, parlant de bulle bien avant la plupart des économistes et des commentateurs. Leur papier du 26 novembre est à ce titre extrêmement inquiétant pour notre pays. En effet, la France est particulièrement mise en avant parmi les pays dont les marchés sont surévalués.

Un graphique compare l’évolution des prix de l’immobilier en France par rapport aux revenus, en les comparant avec les Etats-Unis et la Grande-Bretagne. Le verdict est sans appel. Outre-Atlantique, après être passé d’à peine plus de 80 à plus de 130 en moins de dix ans, les prix sont retombés à 78, une baisse de 34%. En Grande-Bretagne, l’indice est tombé de 140 à 120, indiquant que le marché reste sensiblement surévalué et pourrait donc encore baisser.

Mais la France se distingue puisque nous sommes passés d’un indice inférieur à 80 à la fin des années 1990 à un indice de 139. Seule la Belgique présente un indice du prix de l’immobilier par rapport aux revenus légèrement supérieur au nôtre (142). The Economist analyse également les prix de l’immobilier par rapport à ceux des loyers. Et le verdict n’est pas plus réjouissant : la surévaluation serait de 58% en France, seulement battue par le Canada et la Nouvelle Zélande.

Faut-il craindre un krach immobilier ?

Le bilan semble clair : la France présente le marché immobilier le plus surévalué des grandes puissances économiques. Cela se retrouve dans l’envolée des prix à Paris, où le mètre carré a plus que triplé, passant d’environ 2500 euros en 1998 à 8000 euros aujourd’hui. Même s’il est vrai que le coût des emprunts a beaucoup baissé et compense donc de manière non négligeable l’envolée des prix, il est évident qu’au global, les prix ont tout de même beaucoup progressé.

Par conséquent, il est probable qu’avec la conjoncture dégradée, une correction des prix finisse par avoir lieu, d’autant plus que la plupart des acteurs financiers sont sous pression pour obtenir des liquidités, malgré l’intervention des banques centrales. En outre, la suppression ou la réduction d’un certain nombre de niches fiscales devrait accélérer le mouvement de correction, après avoir artificiellement boosté les prix (réduisant à néant les avantages que l’Etat avait alors accordé).

Bref, la correction des prix ne semble plus être qu’une question de temps, qui sera dépendante de l’évolution des taux d’intérêt. Il faut noter que la situation du marché chinois ne semble pas si déséquilibrée que cela quand on compare les prix aux revenus Enfin, il faut noter que le Japon et l’Allemagne ferment la marche dans l’évolution des prix, ce qui illustre sans doute l’influence de la démographie sur les prix de l’immobilier, comme je l’évoquais récemment.

Tout semble réuni pour une sévère correction des prix de l’immobilier en France. Sera-t-elle comparable à la baisse de 35% des années 1990 ? Tout dépendra du climat économique. Et ce ne sont pas les derniers investissements réalisés pour profiter des avantages fiscaux en sursis qui vont améliorer les choses…