Aux Etats-Unis, l’immobilier pourrait porter la reprise

Cela fait quelques temps que je pointe cette hypothèse et les premiers signes tendant à la valider apparaissent aux Etats-Unis, comme le rapporte The Economist. Si le krach immobilier a été violent, la force de l’effondrement porte en elle un redressement à terme.

Le paradoxe du krach immobilier

De même que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, un marché ne peut pas rester déprimé indéfiniment, quand il s’agit du marché immobilier aux Etats-Unis, pays dont la population augmente sensiblement. La crise de l’immobilier a été extrêmement violente puisque les prix, qui étaient passés d’un indice 80 à 130 en dix par rapport aux revenus, se sont de 34% d'augmentation des prix de 2007 à 2011. Et les mises en chantier, qui avaient dépassé le cap des deux millions ont baissé de 75% en 3 ans !

Mais, comme pour le marché automobile, la violence de la crise est un prélude à une reprise, comme je l’avais écrit à l’été 2009. Certes, il reste des millions de ménages qui risquent de perdre leur maison, du fait de la crise des subprimes, dont toutes les conséquences ne sont pas passées. Mais, aujourd’hui, le prix de l’immobilier aux Etats-Unis est bas selon les évaluations internationales, que ce soit par rapport au niveau des revenus (-22% par rapport à la moyenne historique) ou même aux loyers.

Du coup, on assiste à un début de reprise du marché immobilier. Les prix sont désormais en hausse dans une majorité de grandes villes. Le taux de vacance a baissé, passant de près de 3% à un peu plus de 2%, contre un taux compris entre 1,5 et 2% avant la crise. Et surtout, le nombre de mises en chantier se reprend pour pour la première fois depuis 2006 puisqu’il approche les 700 000 après avoir stagné à 500 000 pendant presque trois ans, chiffre extrêmement bas.

Un puissant facteur de reprise

Les économistes estiment que le ryhtme normal de mises en chantier est compris entre 1,3 et 1,5 millions. L’effondrement de leur nombre a permis de solder en grande partie l’excès de construction des années précédentes. Mais du fait de sa croissance démographie, les Etats-Unis ont besoin de nouvelles constructions et il semble que l’on s’approche de la fin du processus d’ajustement du marché immobilier, qui devrait finir par revenir à la normal d’ici un ou deux ans.

Du coup, l’immobilier devrait être un puissant facteur de reprise économique, vu le poids de ce secteur dans l’économie. Sa part dans le PIB est de 2.7% aujourd’hui, moitié moins que la moyenne historique. Si l’écart avec la moyenne est rattrapé en trois ans, cela fait un point de croissance de PIB supplémentaire tous les ans pour trois années. Bref, la violence de la crise pourrait favoriser une relance de l’activité plus forte à partir du moment où le marché immobilier reviendra à la normale.

En Europe, rien de cela malheureusement. L’ajustement des marchés immobiliers britannique et espagnol a été beaucoup moins fort qu’aux Etats-Unis. En Grande-Bretagne, les prix semblent toujours surévalués selon les comparaisons internationales. Et l’Espagne risque d’affronter un long ajustement car l’explosion de la bulle n’est paradoxalement peut-être pas encore totalement terminée. Du coup, rien ne pourra sauver la zone euro de la récession que nous traversons.

Bien sûr, la reprise économique aux Etats-Unis est totalement illusoire. Le chômage, en partie masqué, reste colossal et les fruits de cette croissance ne profitent qu’aux profits des entreprises et qu’à une infime partie de la population. La reprise de l’immobilier a peu de chances d’y changer grand chose.