Immobilier : vers un krach en 2013-2014 ?

Bien sûr, il est impossible de prévoir avec certitude quand le marché français, et notamment parisien, va se retourner. Mais les circonstances et plusieurs faits indiquent que ce moment pourrait bien approcher, alors même qu’aux Etats-Unis, la reprise se confirme, avec une hausse des prix de 5,9% en 2012.

Une bulle qui gonfle, qui gonfle

Cela fait déjà depuis plus de deux ans que je parle de la bulle immobilière de notre pays, qui n’a été que très temporairement et très légèrement dégonflée lors du pic de la crise financière en 2008-2009. En effet, les prix sont repartis rapidement à la hausse, notamment à Paris, où ils ont progressé de plus de 25%. Mais depuis quelques mois, la situation commence à se tendre sur le marché français, avec de nombreux signes avant-coureurs d’un retournement qui pourrait être douloureux.

Tout d’abord, même si les prix viennent de battre un nouveau record à Paris, à 8410 euros le mètre carré, les prix commencent à baisser dans certains arrondissements et plus encore dans un certain nombre de villes. Et il y a deux indices annonciateurs d’un retournement. Tout d’abord, comme le rapporte Challenges, les transactions ont baissé de 20%. Ensuite, malgré des taux en baisse, le volume de crédits a baissé de 29% au troisième trimestre ce phénomène s’accélère…

Pour l’instant, les prix résistent à Paris, mais cela s’explique principalement par le fait que les propriétaires ne mettent pas en vente leur logement pour éviter de déséquilibrer le marché et pousser les prix à la baisse. Mais cela pourra-t-il durer ? En outre, comme l’a rappelé The Economist dans son dernier indice des prix, la France est, en Europe, après la Belgique, le pays où les prix sont les plus surévalués, de 43% en moyenne (49% par rapport aux loyers et 38% par rapport aux revenus).

Un marché au bord du précipice

Le décalage entre le marché français et les autres marchés européens est très inquiétant car il semble qu’il suffirait d’une allumette pour déclencher un krach similaire à celui des années 1990, qui avait vu les prix baisser de 35%, une proportion équivalente à celui qui vient d’avoir lieu aux Etats-Unis. En outre, les mêmes comportements exubérants et irrationnels qui justifient le haut niveau niveau des prix pourraient demain provoquer une forte baisse auto-réalisatrice (un début de baisse des prix pourrait pousser les investisseurs à vendre pour se prémunir de la baisse, alimentant la baisse).

Il y a plusieurs raisons qui expliquent le maintien de prix élevés. Tout d’abord, les taux d’intérêts longs sont très bas, ce qui fait baisser le coût total d’achat d’un logement. Ensuite, les banques centrales inondent les marchés de liquidités, ce qui contribue à augmenter la demande de placements, et donc soutient les prix de l’immobilier. Enfin, les taux tellement faibles des bons du trésor poussent les institutionnels à investir dans l’immobilier où les rendements sont meilleurs.

Il y a donc de nombreux facteurs qui soutiennent les prix de l’immobilier en France. Et ces facteurs devraient continuer à agir dans les années à venir, tant que les taux longs ne montent pas. Cela pourrait bien retarder l’explosion de la bulle. Ou pas ? Car les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, comme on a vu aux Etats-Unis. Nous avons peut-être atteint le point d’inflexion et la récession en cours pourrait être le facteur déclenchant l’explosion de la bulle immobilière dès l’an prochain.

Impossible de savoir quand le marché immobilier français va se retourner. D’un côté, les signes d’un retournement sont là, mais de l’autre, de puissants facteurs soutiennent encore les cours. Mais il faut noter que les mêmes facteurs n’ont pas empêché le marché étasunien de s’effondrer.